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房地产的代建业务，是指由合作方提供土地及相应资金，代建公司提供管理团队，负责前期规划设计、后续建设、营销、品牌输出及物业管理等。绿城管理招股书显示，该公司无需为项目投入大量财务资源。
近些年，房企拿地成本越来越高，而代建则无需通过招拍挂拿地，因而其优势在于不需要大规模资金投入的情况下就能扩大规模。
根据绿城管理招股书，2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及0。
没有财务杠杆又具备较高盈利能力的绿城管理，在绿城集团内部被视为“独角兽”。李军曾公开表示，未来代建业务将有望占到地产行业10%的市场份额，达到万亿元的市场规模。
不过，代建业务不是谁都能分一杯羹的领域，企业必须要有成熟的业务体系和穿越政策周期的核心操盘能力。
“龙头房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线，这些大公司不需要代建企业的介入。而很多地方性小房企拥有土地资源，但开发能力和资金实力有限，产品无法产生溢价。在这样的背景下，绿城管理就有了很大的市场。”李军说。
近年来，随着大型房企向二三四五线城市的不断下沉渗透，对于当地中小房企降维打击的效果十分显著
目前热点城市售楼处开放率在80%左右，但很多非热点城市开放率并不是很高。即便售楼处开放了，基于多地政府不鼓励大家外出和集聚，商品房销售也比较惨淡。比如，中泰证券统计显示，2月16日~22日40个重点城市新房销售同比下滑85%。
值得一提的是，房地产及上下游产业链条长，吸纳大量就业人口。因此，金融对地产企业的纾困，除了基于行业受疫情冲击外，还有恢复地产上中下游资金链循环，助推国民经济相关行业复产复工，以及“六稳”之首的“稳就业”方面的考虑。此次疫情下，劳动力密集行业受到冲击，就业人群收入会受到影响，资金面宽裕、5年期LPR下调，也正是为了驱动银行降低按揭利率，缓解月供负担压力，缓解市场对地产前景不很乐观的预期。但是，地产金融政策调整，底线也就在这里了，不会在需求端出台加杠杆的政策。基于此，笔者认为，只有在既有的政策内作腾挪（比如非限购城市按揭从30%降至20%），从而兼顾“政策稳定”和“短期纾困”。
云南省一位本地小型房企老板林向东（化名）向* 财经表示：“比如一个项目，如果我们公司自己开发销售，可能只能挣几千万；但如果换一家销售整合能力强的公司来操盘，就可以赚一个亿。”据悉，他的公司手上正有一个项目想要引入品牌管理方。
不过，代建业务也有自己的经营压力，比如拓展优质项目，就难度不小。一位业内高层告诉记者：“很多小开发商可以通过让渡部分项目股权即可与大开发商合作，继而借助品牌优势进行项目开发合作，甚至可以让渡给大开发商操盘权。轻资产模式是成立的，但是实际上也是与众多主流开发商竞争。”
即便如此，相对于资金占用量较大且杠杆比重较高的开发业务，资本市场对于代建这种安全边际较高的业务十分青睐，这一点，从物业管理上市后取得了远高于开发业务的估值，便可见一斑。
在绿城管理之前，从事物业管理的绿城服务（02869.HK）已经率先实现了上市。截至2月28日收盘，绿城中国的市值为222.74亿港元，而绿城服务市值则达到271.77亿元。
目前，国内开启了代建业务的房企不在少数，诸如滨江、雅居乐等公司，都成立了代建公司。随着绿城管理率先完成资本市场上的龙门一跃，其他公司的跟风上市也将随之到来。
代建，或许将成为物业管理之后，房企们给资本市场准备的下一个故事。
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- 2020年绿城物业代建
