纾困土地交易，房地产市场日趋回暖

来源：吉屋网发布时间：2020-03-11 13:15:37

目前大部分地产公司采取快周转高杠杆的运营模式，新冠肺炎疫情迫使快周转的房企按下“暂停”键，对房企资金链造成较大压力。新冠肺炎疫情主要对房企资金链形成四方面的压力：一是，三四线城市的返乡置业潮受冲击，主要布局三四线城市的房企春节销售回款受影响；二是，重点布局湖北区域的房企，项目去化受冲击，对房企资金链形成较大压力；三是，储备大量货值准备年后释放的高杠杆房企，疫情使已开盘项目暂停销售，开工受阻使未开盘项目推迟销售，影响房企现金回流，导致资金链处于紧绷状态；四是，商业地产和园区运营类房企的经营受影响，疫情加大了房企经营管理成本，并对租金收入造成影响。

纾困土地交易，房地产市场日趋回暖

融资边际放松，稳房企杠杆近年来“房地产金融化问题”被监管层注意，疫情期间房企融资放松也将是在防风险逻辑下的适度放松。新冠肺炎疫情使全国近百余城市销售暂停，房企资金周转压力较大，尤其是高杠杆经营房企。疫情期间，央行重申“房住不炒”，提出“加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”；多地纾困房企的融资政策也是适度放松，引导银行和非银机构适度加大对房地产企业的信贷支持。

2020年房企偿债压力较大，边际缓和融资政策力度，加快发债节奏和适度放开房企定增，有利于化解房企高杠杆风险。房企高杠杆风险主要来自银行贷款、非标融资以及债券融资三方面，多地出台的续贷、展期等政策可以缓解房企贷款压力，但地产债和地产非标的偿还压力较大，主要是2020年地产债和地产信托到期规模大。根据Wind数据统计，2020年地产债有6000多亿元到期，假设全部不回售的话，有3000多亿元的偿还压力，此外2020年地产集合信托到期规模也有6000多亿元。

从指数表现来看，数据显示，2020年以来，截至3月10日收盘，上证指数、深证成指、中小板指和创业板指分别上涨了-1.75%、9.33%、12.09%和19.50%，均显著优于全球主要市场指数表现：道琼斯指数、纳斯达克指数和标普500今年来分别累计下跌了16.42%、11.39%和14.99%（截至3月9日收盘）；欧洲三大指数同期跌幅均接近20%，日经225指数，韩国综合指数跌幅也都超过了10%。

在国际油价暴跌引发的全球金融市场剧烈动荡中，中国市场、人民币资产则表现得格外坚挺。业内人士认为，中国的疫情防控卓有成效，资本市场也具有显著的比较优势，将吸引越来越多的全球资本流入。

全球市场遭遇黑色星期一受到国际油价重挫等影响，本周一全球金融市场遭遇了历史罕见的重创。

3月6日石油输出国组织（OPEC）与俄罗斯就进一步减产协议的磋商破裂，OPEC提振油价努力失败，随后沙特宣布降价+增产打响了原油价格战，国际油价周一开盘便暴跌了20%以上。纽约商品交易所4月交货的轻质原油期货收盘价格下跌24.59%，5月交货的伦敦布伦特原油期货收盘价格下跌24.19%，创下自1991年海湾战争以来*单日跌幅。

与此同时，国际机构也普遍看好A股市场的后续表现。摩根士丹利日前将中国股票由中性调升为增持。瑞银则表示，投资者应该趁下跌的机会买进新兴市场股票，特别是中国股票，这里拥有更具吸引力的估值和增长组合，并表示与欧元区股票相比，中国股票看起来尤其具有吸引力。

中国的债券市场也受到了全球资金的追捧。来自中国外汇交易中心的*新数据显示，2月，境外机构投资者共达成现券交易5999亿元，交易量同比大增161%，环比增长7%；占同期现券市场总成交量的6%。其中，买入债券3635亿元，卖出债券2364亿元，净买入1271亿元，净买入环比攀升134%。通过结算代理模式达成3147亿元，净买入809亿元；通过债券通模式达成2852亿元，净买入462亿元。

在疫情爆发之后，地产行业的主要矛盾已经发生了变化，此时选择边际缓和融资政策力度，可以帮助资金链紧张的房企渡过难关。2020年1月末，央行、财政部、银保监会、外汇局联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，明确提出“提高债券发行等服务效率。中国银行间市场交易商协会、上海证券交易所、深圳证券交易所等要优化公司信用类债券发行工作流程，鼓励金融机构线上提交公司信用类债券的发行申报材料，远程办理备案、注册等，减少疫情传播风险。对募集资金主要用于疫情防控以及疫情较重地区金融机构和企业发行的金融债券、资产支持证券、公司信用类债券建立注册发行‘绿色通道’……”根据通知的精神，公司债及资产证券化产品存在一定的政策宽松机会，近期房企也积极利用融资窗口密集发债，发债节奏加快。2月地产债发行量超过350亿元，远超去年同期190亿元的规模，3月前6天地产债的发行规模已有200多亿元。龙湖、世茂、金地、中南建设、新城控股、招商蛇口等房企均在近日宣布发行超短期融资券、中票、企业债以补充公司资金缺口和应对近期到期的有息债务。

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