乌鲁木齐房产*价值分析，干货送给你

来源：吉屋网综合整理发布时间：2017-08-24 16:08:16

在乌鲁木齐这样的一个*城市买房*的价值还大吗？不如让我们一起来看看以下具体分析：

一，乌鲁木齐是新疆的核心区域，在全国加快城市化的过程中，由于地处偏远而不会过度空心化。相反能够持续吸引全疆的人口流入，人口是*关键的指标。

二，因为新疆的重要战略地位，能够获取源源不断的资金支持，修个地铁、高铁、飞机场、改善下民生，都是确定下来就能实施的。作为*，乌鲁木齐的发展变化还是很快的。发展前景向好是*安全的保证。

三，乌鲁木齐属于第三产业发达城市，工资不高消费高，外来人口比例也比较高，内地来乌的人口占比也不小（具体数据待核查）。由于大环境影响，外来人口购房意愿不强，组团炒房现象也不严重。造成住房总价适中（相对西北五省省会城市），租赁市场相对活跃，部分高端楼盘租金较高。

四，在一带一路不断实现的情况下，未来还有可能成为中亚地区的核心城市之一。

五，劣势之一，远离内地人口集中区域，总体较为闭塞。

六，劣势之二，大的社会环境不是很理想，跨越式发展可能性较小。

总之，乌鲁木齐*划法属二线城市，高铁开通对新疆是极其重大的有划时代意义的事件，乌鲁木齐相对房价是全国房租较高的城市但在城市化进程中被边缘化的可能性不大，而且其房租与房价比相对较理想，以咱这一生的时间周期来看，投入的*会远远大于风险。

乌鲁木齐常住市人口343万，流动人口约110万左右，特殊的政治环境和地理位置，选择在乌鲁木齐置业的多是乌市本地和周围地市改变住房需求或更换居住环境的需要，内地来新疆发展的各类企业和经商人员由于根在内地，在乌市购房的意愿需求有有所减弱，但仍需在乌市继续工作或者经商，也正因为如此我认为也正好造就了乌鲁木齐房屋租房市场较为活跃，租赁价格较高，更利于现金流的正向产生。同时，由于内地人因为资金配置或是其他考虑（安全方面），部分内地人员会抛售一些乌鲁木齐的固定资产，有一部分是较为优质的房源，这部分房源值得我们去考虑接手。

随着一路一带和高铁修通，我认为乌鲁木齐的租房市场将迎来一个更为长久活跃的市场，因此，在*房产方面更要选择地段好、租金高、户型好的房子，也更加利于现金流的正向产生。

万达集团董事长来疆考察时表示，*的新疆不可同日而语，需要重新认识这个快速发展、日新月异的新疆。我们是否更应该充分认识自己的家乡呢？从住房*的角度来看，乌鲁木齐市应该是国内较好的城市之一。

首先，相对房价来说，乌鲁木齐是全国房租较高的城市。这为我们购置房产并产生正向的现金流，*终实现财务自由提供了保证。

其次，新疆具有无可比拟的重要战略地位，能够获取源源不断的资金支持，近年来，全疆的发展都很快，大基础建设、民生建设正在高速发展，发展前景向好是*安全的重要保证。

第三、乌鲁木齐是新疆的核心，在全国加快城市化的过程中，由于地处偏远而不会过度空心化。相反随着高铁的开通，能够持续吸引全疆乃至周边省份的人口不断流入，人口变化情况是考量房产*风险的*关键指标之一。

第四、乌鲁木齐已跻身于二线城市，流动人口占比接近三分之一，第三产业发达，商业氛围浓厚，住房租赁市场比较活跃。 第五、受大环境影响，外来人口组团炒房现象不很严重，住房总价合理（西北五省省会城市2016年6月新建住宅样本平均价格：兰州为7491、乌鲁木齐为7113、西安为6564、西宁为5888、银川为4884。）总之，乌鲁木齐在城市化进程中被边缘化的可能性不大，而且其房租与房价比相对较理想，以咱这一生的时间周期来看，投入的*会远远大于风险。

乌鲁木齐正在打造高铁，会展，百鸟湖等新区，对乌鲁木齐的这些新区怎么看，如何判断新区房产的*价值，到底什么样的新区，才更有前景？或许，我们可以有这么几个直观的角度：

1、是否会通地铁。对于有地铁规划的城市来说，要是哪个新区到现在还没有地铁规划，那就直接PASS掉。而且，还要看，这个新区的地铁规划，有没有开工和通车时间表。如果是远期规划，那也可以PASS掉。必须要有三五年之内就能通车的地铁。

2、市政府是否会迁入。在我们国家，千万不能低估政府大楼对区域的拉动作用，那是权力的磁性圣殿，会吸附各种资源。而且，往往是城市越小，这一点就表现越显著。

3、是否会有购物*。过去，购物*的开发，都很盲目，随便哪片农田都敢造，关键是能成；现在不一样了，地产商比过去谨慎了，选哪个地方盖购物*，他们通常会无比仔细地权衡。说得简单点，在未来三四年内，能不能步行去看场电影，是判断这个新区是否有价值的另一个重要标准。

4、品牌企业是否迁入。一个新区的价值基石，是产业聚集度。品牌企业迁入，会产生龙头效应。当然，不能是传统制造业，他们的总部或生产基地迁入，对于房价的拉动非常有限。较好是金融、互联网等强势产业的知名企业。或者换个更简单的办法，就是看看本地较品牌的那几家律师事务所，他们有没有迁入那个新区，或者有没有迁入的意愿或打算。律所本身就是强势产业聚集度的一个风向标。

5、较后，还得重复一下我们过去的那个观点：要看看真实人流量。不能只关注虚的高大上的东西，一个没能带来真正人流量的新区，要么真的是高高在上，要么就是泡沫性繁华。产业带来的真实人流量才是城市真实活力的一个「验孕棒」——通过它你差不多能快速知道，这个新区到底有没有怀上。

希望这些干货能给小伙伴们带来一些房产*的知识！

乌鲁木齐房产*价值分析，干货送给你

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