在乌鲁木齐买房的几个关键指标你要知道

来源：吉屋网综合整理发布时间：2017-07-18 13:02:48

购房者在买房时，多数买涨不买跌!有钱也不能任性，买房可不是件简单的事!买房需要注意的事很多，作为一个机智的购房者，有些事他们肯定不会做!

一、容积率

容积率被称为建筑面积毛密度，指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率。

容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积

建筑面积说的是建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，不仅包括卧室、大厅、还包含了阳台、地下室、室外楼梯等。

“可建设用地面积”简单来讲就是楼盘下面的土地以及绿化地、道路等总面积。

下面就用一个简单的方式来给大家讲解：

总占地10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1;

总占地10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5;

总占地10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8;

容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。

容积率太大，说明楼层过高，开发商通过建更高的楼，获取更高的利润。容积率越低，买房人的生活品质往往就会越高。

举个栗子：小区容积率是1，6层，住100个人，现将容积率提高到4，建20多层，住房人数增加到300人，那么，这个小区人们的生活品质将会受到影响。

高容积率意味着土地上的房子建得多，居住人口密度大，居民们的生活舒适度下降。另外，住的人多，还会对健身场所、娱乐*以及电梯、消防通道等一些设施形成较大压力。频繁使用会加剧设施老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

二、得房率

得房率：指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比

得房率=套内建筑面积/建筑面积(套内建筑面积+共用分摊面积)

套内建筑面积被视为生活的面积，建筑面积不仅包括套内建筑面积，还包含过道、楼梯等。

得房率过低，那么室内的空间就十分狭小;如果得房率过高，那么公共面积过于狭窄，生活观感也差。

A君买了一套130平米的三居室高层住宅，供自己支配的套内面积才102平方米，我们可以看出，他实际可支配的房屋面积少了许多，通过数据，我们计算出房子的得房率为78%。那么，这样的得房率合适吗?

一般情况下，多层住宅得房率在85~90%，小高层得房率约80~85%，高层75~80%，办公楼55~60%。所以，78%的得房率比较合理。

得房率并非越高越好!

得房率过高，公共面积就会越少，会影响到楼梯宽度、大堂舒适度、以及电梯间的数量等。

如果一套房子的得房率是100%，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这样的房子如何住人?还会有人要吗?所以，不能片面地看待所谓的高得房率，主要还得看公摊面积设计得是否科学合理。

三、绿化率

绿化率是一个不准确的用词，准确为"绿化覆盖率"。绿化覆盖率指绿化垂直投影面积之和与用地的比率，长草的地方都可以算作绿化。

绿地率=绿地面积/小区用地面积

绿地率的要求非常严格，不是所有长草的地方可以视为绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地，不管是否绿化，都不计入绿地面积。

还有一些情况不属于绿地率，地下车库、化粪池等设施在上面种植大型乔木的成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/小区用地面积

绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但是占地的面积很小。

所以，在买房的时候，一定要仔细问清 “绿化率”到底是绿化覆盖率还是绿地率。

四、车位比

车位比是指小区"总户数"与"车位总数"之间的比例。现在，人们都喜欢使用车子出行，毕竟很方面，所以导致车子越来越多，买房时一定要看车位比。

车位比=总户数/车位总数

车位比是指小区"总户数"与"车位总数"之间的比例。

通常的表达方式:"1:X"(1代表小区住户数量，X代表小区车位数量)

例:

某小区有1000户居民，800个车位，车位比是1:0.8

小区有1000户居民，1000个车位，车位比是1:1

某居民小区有1000户居民，1200个车位，车位比是1:1.2

小区有1000户人，900个车位，那么车位比是1：0.9，

比例越高越好，现在普通小区要求的车位比是1：0.6;高档住宅要求的车位比是1：2以上。

五、楼间距

楼间距指的是两相邻楼的外墙面距离。

楼间距根据日照间距计算，日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一*的满窗日照而保持的*小间隔距离。

100米的楼间距，如果是小高层距离，那么楼间距还是很大的;如果是超高层的距离，那么，楼间距就有些小了。

六、公摊系数

公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，每栋建筑都有自己的公摊系数。

根据"谁使用谁分摊的原则"，对于同一栋、同一单元或同一层的不同户型，其每户的"公摊面积/套内面积"可能不同，且同总分摊系数可能不同。

公摊系数是个因变量，来源于实际，不能简单地由公摊系数导出其应有的公摊面积或套内面积。

建筑面积=套内建筑面积+分摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体(柱)面积+阳台面积

公摊系数=小区总分摊面积之和/小区各套内建筑面积之和

和得房率等于套内建筑面积除以建筑面积不同的是，公摊系数是按总分摊面积来计算的，包含管道井、楼梯间、公共墙体、设备间、电梯井、变电室、过道公共门厅、保安室等。

和得房率一样，公摊面积不宜过大，也不宜过小，一般是10-25%左右。

七、朝向

房屋、建筑物或门窗坐落的方向。

北方冬季北风肆虐，如果你怕寒冷，选择朝南的房子为佳。

八、面宽

一方面，“面宽”是指可用于采光的外墙面的长度，可以称作“采光面宽”。建筑物密度越低，“采光面宽”越大。

另一方面，“面宽”指房间的宽度，是和房间的“进深”相对应的。

在北方，不同朝向的“采光面宽”重要性不同。朝南的外墙，是建筑物中*重要的，房价也是*贵的。

“采光面宽”的多少和大小，有三个要求。

第1是一定要保证有“采光面宽”;

第2是“采光面宽”较好朝南;

第3个是“采光面宽”要和房间有一定的比例。

在“采光面宽”合理保证的前提下，“房间面宽”就和购房者的实际居住品质直接相关了。

在“房间面宽”的概念里，主要有三种“指标”：在一套住宅里，三个主要功能房间的面宽要求不同，起居室的面宽不宜低于3.6至4.2米，卧室的面宽不宜低于3至3.9米，厨房和卫生间不宜低于1.8至2.4米。

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